서울 인구가 줄어도 집값이 버티는 이유―2025년 데이터로 본 부동산의 진짜 공식
서울 인구가 줄어도 집값이 버티는 이유―2025년 데이터로 본 부동산의 진짜 공식
인구 감소 – 집값 하락 공식의 오해
최근 2년간 서울에서 40만 명이 빠져나갔습니다. 통계청 자료에 따르면, 서울은 2015년 1,002만 명에서 2024년 933만 명까지 줄었습니다. 시중에서는 '인구 줄면 집값도 줄어든다'는 단순한 공식을 외치지만, 현실은 정반대입니다. 2025년 9월 기준 한국부동산원의 아파트 가격지수는 여전히 103.9(전세 101.3)로 강세를 유지하고 있습니다. 오히려 지방 아파트는 소폭 하락세(99.3)입니다. 도대체 왜 서울 집값만 “신화”처럼 버티는 것일까요?
탈서울 한 사람들의 행방
단순히 40만 명이 서울을 빠져나간 것 같지만, 그들은 멀리 간 게 아닙니다. 실거주자들이 서울 집값을 감당할 수 없어 경기 하남(35.8%), 광명(34.9%), 김포(24.2%) 등 인근 수도권 도시들로 옮겨간 겁니다. 다르게 말하면, 서울 집값의 영향력이 인접 도시로 확산되었습니다.
진짜 문제: 인구보다 가구 수와 공급 부족
서울은 인구가 줄어들지만 1~2인 가구가 꾸준히 늘고 있습니다. 최근 3년간 서울은 매해 5만3천 가구가 늘었는데, 신규 공급은 3만3천 채에 불과해 연 2만 가구씩 부족이 누적 중입니다. 2025년 기준으로 26만 가구가 부족한 상황입니다. 한마디로, 인구는 줄어도 “필요한 집”은 더 많이 늘어난 셈입니다.
전세·매매 시장의 실제 흐름
- 서울 아파트 매매 가격지수: 103.9(상승세)
- 서울 아파트 전세 가격지수: 101.3(소폭 상승세)
- 경기·인천 매매지수: 101.2(상승세)
- 지방 매매지수: 99.3(하락세)
- 100 이상이면 오름세, 100 미만이면 내림세로 해석
집값 하락 공식이 통하지 않는 진짜 이유
공급 부족과 도시 집중 효과
서울은 세계적으로 보기 드물게 초고밀도 도시며, 부지 확장이 거의 불가능합니다. 실제로 신규 공급은 수요 증가에 못 미쳐 적게는 연간 2만 가구씩 부족이 쌓입니다. 2026년 이후 서울 신규 아파트 착공은 최근 3년 간보다 70%나 감소할 예정입니다. 이런 공급 부족이 집값을 지지합니다.
투자 수요와 안전자산 인식
서울은 국가의 경제, 문화, 정치 중심지이자 국내외 투자자들이 ‘안전자산’으로 가장 선호하는 부동산 지역입니다. 저금리, 인플레이션 등 다양한 경제 변수 속에서 가장 확실하게 수요가 몰리는 곳입니다.
국제 사례: 서울만의 일이 아니다
일본의 도쿄, 미국의 뉴욕, 영국의 런던, 프랑스의 파리 등 세계 주요 도시들도 인구 정체 또는 감소를 겪으면서도 집값은 크게 하락하지 않았습니다. 도쿄는 1990년대 이후 인구가 줄었지만 도심지 집값은 견고했고, 지방 도시들은 80% 이상 가격이 빠졌습니다. 뉴욕, 런던, 파리 역시 도심 집중 효과 덕분에 집값이 버티거나 오르는 현상이 지속되었습니다.
서울 부동산, 수도권과 지방의 극심한 양극화
- 서울 아파트 매매가는 최근 1년 사이 16% 상승했지만, 비수도권은 오히려 2% 하락했습니다.
- 서울 평균 아파트 가격은 1억3천만 원대, 지방(광역시·중소도시)는 3,500만 원대에 머뭅니다. 약 1억원 가까운 격차가 나며, 바로 ‘집값 양극화’의 본질입니다.
- 특히 강남, 한강변 등 인기 지역에서는 상승폭이 더욱 컸고, 주택 공급 부족 현상까지 겹치며 내재가치가 더욱 높아지고 있습니다.
앞으로의 전망 – 단순 숫자로 집값을 설명할 수 있을까?
전문가들은 인구수보다는 ‘가구 분화’, 주택 부족, 도시 집중효과, 투자심리 등이 집값을 결정한다고 지적합니다. 서울 등 대도시의 경우 극단적인 공급 부족, 1~2인 가구의 증가, 고질적인 인플레이션 등이 맞물려 가격이 쉽게 떨어지기 힘든 구조입니다. 반면 지방은 경제 불황, 인구 감소, 일자리 붕괴 등으로 집값이 장기적으로 내려갈 확률이 더 높습니다. 또한, 정책 변화(대출규제, 공공임대 공급), 금리 변동 등 본질적으로 ‘국가 단위의 정책과 경제시스템’이 지역별로 완전히 다른 결과를 낳게 됩니다.
인구 감소=집값 하락이라는 공식의 붕괴
이제 집값은 “인구가 정말 얼마나 줄었는지”보다 “어떤 지역에, 어떤 구조로 분포했는지”가 더 큰 영향을 미칩니다. 서울처럼 고밀도·고가치·고경쟁 도시에서는 인구가 소폭 줄더라도 집값이 쉽사리 무너지지 않습니다. 핵심은 공급보다 수요가 어떻게 변화하는지, 그리고 그 경쟁이 얼마나 치열한지 입니다.
실질적으로 집값이 결정되는 곳은 인구 감소가 아니라, 신규 가구 수와 실거주 수요, 도시 집중 현상, 공급 부족과 투자 수요, 그리고 지역별 경제적 매력이라는 점,
이런 모든 요소가 함께 어우러질 때, 집값이라는 복잡한 공식이 풀릴 수 있습니다.
앞으로도 서울 부동산을 둘러싼 신화는 단순 인구 지표를 넘어 구조적 요인과 경제적·정책적 요인까지 함께 고민하는 누구나가 철저히 분석해야 하는 시대가 되었습니다.
최신 자료(2025년 9월 기준: 통계청, 한국부동산원, KBS 부동산 뉴스, 서울경제, 세계주요도시 분석 보고서, 모니모 아티클 등)를 바탕으로 작성되었습니다
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